Paylı Mülkiyette Kira Bedelinin Tespiti

Paylı Mülkiyette Kira Bedeli Tespiti Davalarında Paydaşın Kendi Payı İçin Talep Hakkı ve Eski Kiracıya Hakkaniyet İndirimi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7770 E. 2019/4738 K. Sayılı Kararı

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kira bedelinin tespiti, ortak mülkiyet sahipleri ile kiracılar arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biridir. Özellikle birden fazla paydaşın bulunduğu gayrimenkullerde, her paydaşın yalnızca kendi payı oranında kira bedelinin belirlenmesini talep edebilmesi ve uzun süredir aynı taşınmazda kiracı olan kişilere hakkaniyete uygun indirim uygulanması, Yargıtay içtihatlarıyla netleşmiş temel ilkelerdendir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21 Mayıs 2019 tarihli, 2017/7770 Esas ve 2019/4738 Karar sayılı ilamı, bu iki kritik hususa ilişkin önemli bir emsal karar niteliğindedir. Karar, paylı mülkiyette kira bedeli tespiti davasında mahkemenin hatalı uygulamasını düzelterek, hem paydaşların dava açma yetkisinin sınırlarını hem de eski kiracı lehine yapılması gereken indirim zorunluluğunu açıkça ortaya koymuştur.

Kararın Değindiği Temel Konular

1. Paylı Mülkiyette Paydaşın Kendi Payı İçin Kira Bedeli Tespiti Hakkı Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda her paydaş, taşınmazın tamamı için değil, yalnızca kendi payına düşen oran dahilinde kira bedelinin tespitini isteyebilir. Kararda vurgulandığı üzere, davacı paydaş dava dilekçesinde kendi payı oranında tespit talep etmiş olmasına rağmen, mahkeme taşınmazın tamamı yönünden karar vermiştir. Yargıtay, bu yaklaşımın hukuka aykırı olduğunu belirterek, paydaşın sadece kendi payı için dava açabileceğini ve kararın da bu sınırlar içinde verilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. Bu ilke, paylı mülkiyetteki her paydaşın bağımsız haklarını korurken, diğer paydaşların haklarını ihlal etmemeyi amaçlamaktadır.

2. Eski Kiracıya Hakkaniyet İndirimi (Hak ve Nesafet İlkesi) Zorunluluğu Kira bedeli tespitinde bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde oluşabilecek rayiç bedel esas alınır. Ancak davalının 20 yılı aşkın süredir aynı taşınmazda kiracı olması halinde, hak ve nesafet ilkesi gereği bu bedelden uygun bir indirim yapılması zorunludur. Kararda, mahkemenin bilirkişi raporundaki brüt 14.000 TL bedel üzerinden herhangi bir indirim yapmadan karar verdiği belirtilmiş ve bu durum bozma nedeni olarak gösterilmiştir. Yargıtay, eski kiracının uzun süreli ilişkisi, düzenli ödeme geçmişi ve taşınmazla kurduğu bağ dikkate alınarak hakkaniyete uygun indirim yapılması gerektiğini vurgulamıştır.

3. Genel Değerlendirme ve Bozma Gerekçeleri Yargıtay, dosya kapsamındaki deliller ve keşif raporunu inceledikten sonra, mahkeme kararının iki temel yönden hatalı olduğuna hükmetmiştir:

• Paydaşın kendi payı dışındaki kısım için tespit yapılması,
• Eski kiracı lehine indirim yapılmaması.

Bu nedenle hüküm, davalı yararına bozulmuş ve yerel mahkemeye yeniden inceleme yapılması yönünde talimat verilmiştir.

Kararın Hukuki ve Pratik Önemi

Bu Yargıtay kararı, paylı mülkiyette kira bedeli tespiti davalarında uygulayıcılar için yol gösterici niteliktedir. Paydaşlar açısından, dava açarken yalnızca kendi payları için talepte bulunmanın önemini; kiracılar açısından ise uzun süreli kiracılık ilişkisinin bedel tespitinde lehlerine bir indirim hakkı doğurduğunu netleştirmektedir. Karar, Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedeli tespitine ilişkin hükümleriyle birlikte yorumlandığında, hem adil bir denge kurulmasını hem de olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlamaktadır.

6NOVA Avukatlık Bürosu olarak, paylı mülkiyet kaynaklı kira uyuşmazlıklarında müvekkillerimize güncel Yargıtay içtihatları ışığında profesyonel hukuki destek sunuyoruz. Kira bedeli tespiti davalarında doğru strateji, pay ve indirim hesaplamalarının titizlikle yapılması, hem zaman hem maliyet açısından büyük avantaj sağlar.

Aşağıda, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7770 E. 2019/4738 K. sayılı ve 21.05.2019 tarihli tam karar metni yer almaktadır:

Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalının, 1/4 payına malik olduğu taşınmazda 20 yılı aşkın süredir kiracı olduğunu, taşınmazın murisi tarafından 15/05/2000 tarihli kira sözleşmesi ile aylık 150 TL bedelle davalıya kiraya verdiğini, davalının payına karşılık 675 TL kira ödediğini, ödenen kira bedelinin emsallerinin çok altında olduğunu belirterek aylık kira bedelinin payına düşen kısmının yeni kira döneminden geçerli olmak üzere 6.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01/05/2015 tarihinden itibaren mecurun tamamı yönünden aylık kira bedelinin brüt 14.000,00 TL ( Net:11.200,00 TL ) olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Dava konusu taşınmazın 01/05/2000 başlangıç tarihli, bir yıl süreli sözleşme ile davalıya kiralandığı anlaşılmaktadır. Kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış, bilirkişi kurulunun raporunda, dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin brüt 14.000 TL olacabileceği belirtilmiştir. Mahkemece, davacının kiralayan olmadığı dolayısıyla da davalı ile aralarında kiracılık ilişkisi bulunmadığı; tarafların kardeş oldukları, davacının mülkiyet sahibi olmasından kaynaklı olarak iş bu davayı açtığı, uzun süredir hissesine düşen kira bedelinin düşük düzeyde kaldığı gerekçesiyle bilirkişi kurulunca belirlenen bedel üzerinden takdiri indirim yapılmamıştır.

Dava konusu taşınmazın paydaşı olan davacı aynı zamanda kiraya verenlerden … ‘un mirasçısı olup halefiyet ilkesi gereği taraflar arasında kiracılık ilişkisi bulunduğu gibi hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Bu nedenle Mahkemece, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile hak ve nesafet indirimi yapılmaksızın tespit kararı verilmesi doğru değildir.

3-) Davacı dava konusu taşınmazda paydaş olup, paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Davacı da dava dilekçesinde payı oranında kira bedelinin tespitini talep etmiştir. Bu durumda Mahkemece, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşın sadece kendi payı için kira tespiti davası açabileceği gözönünde bulundurularak davacının payı oranında kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken taşınmazın tamamı için kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ

Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentlerde açıklanan nedenlerle temyiz itirazları yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 21/05/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.