Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesinde Ek Ödeme Talebi

Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleri, özellikle inşaat sektöründe yaygın bir uygulama olmakla birlikte, taraflar arasında sıkça uyuşmazlık doğurmaktadır. Tüketicinin taksitler halinde ödeme yaparak henüz inşa aşamasındaki bir konuta ilişkin satış vaadinde bulunduğu bu sözleşmelerde, proje değişiklikleri nedeniyle bağımsız bölüm alanının artması ve satıcının buna bağlı ek ücret talep etmesi, en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2018 tarihli, 2018/3286 Esas ve 2018/13028 Karar sayılı ilamı, bu tür uyuşmazlıklarda sözleşmenin şekil eksikliğine rağmen geçerliliğini koruduğunu ve ek ücret talebinin sözleşme ile yasa hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymuştur.

Bu makalede, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) çerçevesinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliğini, şekil şartlarını ve özellikle alan artışı halinde satıcının ek ücret talebinin sınırlarını ele alacağız.

Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi, TKHK’nın 40. maddesinde tanımlanmıştır. Buna göre tüketici, konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini peşin veya taksitle ödemeyi; satıcı ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlenmektedir. Bu sözleşme, klasik taşınmaz satış vaadinden farklı olarak tüketiciyi koruyan özel hükümlere tabidir ve maketten satış olarak da bilinir.

Sözleşmenin temel özelliği, bedelin büyük ölçüde önceden ödenmesine rağmen mülkiyet devrinin ileride gerçekleşecek olmasıdır. Bu nedenle yasa, hem tüketiciyi olası kötü niyetli uygulamalardan korumak hem de satıcının yükümlülüklerini netleştirmek amacıyla katı usul ve şekil kuralları getirmiştir.

Hukuki Dayanak: TKHK Madde 40 ve 41

6502 sayılı Kanun’un 40. maddesi sözleşmenin tanımını yaparken, 41. maddesi ise şekil şartını düzenlemektedir. Madde 41/1’e göre ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi veya satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

Aynı maddenin 2. fıkrası da satıcının, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir ödeme yapmasını veya borç altına sokan belge vermesini isteyemeyeceğini hükme bağlamıştır. Bu düzenleme, tüketicinin zayıf konumunu dengelemek üzere getirilmiş emredici bir kuraldır ve Yargıtay içtihatlarında da sıkça vurgulanmaktadır.

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ise sözleşmede bulunması zorunlu unsurları, ön bilgilendirme formunu ve teslim sürelerini (en fazla 48 ay) detaylandırarak Kanun’un uygulanmasını tamamlamaktadır.

Sözleşmenin Şekil Şartı ve Tüketici Koruma İlkesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri genel olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca resmi şekilde (noter düzenlemesi) yapılmadıkça geçerli değildir. Ancak ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinde TKHK, bu kuralı tüketici lehine yumuşatmıştır. Satıcının şekil eksikliğini tüketicinin aleyhine kullanması engellenmiştir.

Yargıtay, bu ilkeyi birçok kararında pekiştirmiştir. Sözleşme harici (yazılı fakat noterde düzenlenmemiş) olsa bile, tüketici sözleşmeye sadık kaldığı ve ödemelerini yaptığı sürece satıcı geçersizlik iddiasıyla yükümlülüklerinden kaçınamaz. Bu yaklaşım, tüketicinin güvenini korurken satıcıyı da sözleşme hükümlerine bağlı kılar.

Satıcının Ek Ücret Talebi ve Alan Artışı Sorunu

Proje değişiklikleri nedeniyle bağımsız bölüm net alanının artması, uygulamada en çok tartışılan konulardan biridir. Satıcı genellikle “esaslı hata” veya “edimler arası orantısızlık” gerekçesiyle ek ücret talep eder ve ödemediği takdirde sözleşmeyi fesheder. Oysa TKHK ve Yargıtay içtihadı, bu talebin otomatik olarak haklı olmadığını vurgular.

Ek ücret talebi, öncelikle sözleşmedeki hükümlere göre değerlendirilmelidir. Sözleşmede bağımsız bölüm alanı net olarak belirtilmişse ve birim fiyat esası benimsenmemişse, satıcının tek taraflı artışla ek ödeme isteyebilmesi zordur. Ancak sözleşmede “alan artışı halinde ek ödeme” veya “m² birim fiyatı üzerinden hesaplama” gibi açık bir hüküm varsa durum değişebilir.

Yargıtay, bu noktada mahkemelerin somut olayı, sözleşme metnini, proje değişikliğinin niteliğini ve tarafların taahhütlerini bilirkişi incelemesiyle birlikte değerlendirmesini zorunlu kılmıştır.

Uygulamadaki Riskler ve Tüketici Açısından Dikkat Edilecek Hususlar

Tüketiciler açısından en büyük risk, sözleşmede net alanın ve bedelin açıkça belirtilmemesidir. Ayrıca proje değişikliği halinde tarafların hak ve yükümlülüklerinin yeterince düzenlenmemesi, ileride uyuşmazlığa yol açar. Tüketici, sözleşme imzalamadan önce ön bilgilendirme formunu almalı, yapı ruhsatının mevcut olduğundan emin olmalı ve mümkünse tapu siciline şerh konulmasını talep etmelidir.

Satıcılar için ise risk, şekil şartına uymadan sözleşme yaparak sonradan tüketici lehine dönülmez bir bağla karşı karşıya kalmaktır. Bu nedenle noter huzurunda düzenleme yapılması, hem hukuki güvenliği hem de olası cezai yaptırımlardan kaçınmayı sağlar.

Her somut olay kendi özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Alan artışı, inşaat maliyetlerindeki genel artış veya mücbir sebep gibi unsurlar da dikkate alınabilir; ancak bunlar tek başına ek ücret hakkı doğurmaz.

Sonuç

Yargıtay’ın 2018 tarihli kararı, ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinde tüketici korumasının sınırlarını net bir şekilde çizmiştir. Satıcı, şekil eksikliğini tüketici aleyhine kullanamaz ve alan artışı gibi değişikliklerde ek ücret talebi, ancak sözleşme ve yasa hükümleriyle uyumlu olduğu takdirde haklı bulunabilir. Bu içtihat, sektördeki tüm paydaşlara sözleşmelerini daha dikkatli hazırlama ve olası uyuşmazlıkları öngörme sorumluluğunu hatırlatmaktadır.

Gayrimenkul alım satım süreçlerinde haklarınızın korunması için profesyonel hukuki destek almak, olası mağduriyetleri önlemenin en etkili yoludur. Ofisimiz, bu tür uyuşmazlıklarda hem tüketici hem de satıcı tarafına uzman avukatlık hizmeti sunmaktadır.

Sık Sorulan Sorular

1. Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmazsa geçersiz midir?
Hayır. TKHK md. 41/1 uyarınca satıcı, şekil eksikliğini tüketicinin aleyhine ileri süremez. Sözleşme tüketici açısından bağlayıcı olmaya devam eder.

2. Satıcı alan artışı nedeniyle tek taraflı ek ücret talep edebilir mi?
Talep ancak sözleşmede açık hüküm varsa ve yasa ile uyumlu ise mümkündür. Aksi takdirde Yargıtay içtihadına göre haksızdır ve mahkemece incelenmelidir.

3. Sözleşme feshedilirse ödediğim taksitleri geri alabilir miyim?
Evet. Sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince satıcı, aldığı bedeli faiz ve yasal faiziyle birlikte iade etmekle yükümlüdür.

4. Alan artışı halinde m² birim fiyatı üzerinden mi yoksa yeni fiyat üzerinden mi hesaplama yapılır?
Yargıtay, sözleşmenin kurulduğu tarihteki m² birim fiyatının esas alınmasını benimsemiştir.

5. Sözleşmeyi tapuya şerh ettirebilir miyim?
Evet. Tapu Kanunu md. 26 gereğince satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir ve bu işlem üçüncü kişilere karşı da koruma sağlar.

6. Teslim süresi ne kadardır?
Yönetmelik uyarınca sözleşme tarihinden itibaren en fazla 48 aydır. Bu sürenin aşılması tüketiciye sözleşmeden dönme hakkı verir.

7. Benzer bir uyuşmazlıkta ne yapmalıyım?
Öncelikle noter aracılığıyla ihtarname çekerek haklarınızı muhafaza edin ve vakit kaybetmeden tüketici mahkemesinde tespit davası açın. Her olay farklıdır; somut durumunuzu avukatınızla değerlendirmeniz önemlidir.

Aşağıda konu ile ilgili emsal olabileceğini düşündüğümüz Yargıtay Kararı yer almaktadır:

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
Esas: 2018/3286
Karar: 2018/13028
Karar: 20.12.2018

“Davacı … ile davalı ……… Ticaret A.Ş aralarındaki tespit davasına dair ……… 8. Tüketici Mahkemesinden verilen 15/12/2015 tarihli ve 2015/2042 E. – 2015/2061 K. sayılı hükmün onanması hakkında dairece verilen 19/02/2018 tarihli ve 2016/9677 E. – 2018/1232 K. sayılı ilama karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.

Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; davalı şirket ile imzaladığı 21/03/2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taksitle ödeme yaparak 490.000,00 TL bedele satın aldığını, ödeme planı çerçevesinde taksit bedellerini ödediğini, davalı tarafça daha sonra ihtarname ile bağımsız bölümün alanında ciddi artış olduğu belirtilerek ek ödeme talep edildiği, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiğini, davalının sözleşmeye aykırı hareket ettiğini, dava konusu bağımsız bölümün alanının belli olduğunu belirterek; davalının ek ücret talep etme hakkı olmadığının tespitine, aksi halde sözleşmenin kurulduğu tarihteki m2 birim fiyatı üzerinden ek ücretin tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili; projedeki hata nedeniyle davacıya satılan bağımsız bölümün alanında ciddi artış olduğunu, esaslı hataya düşüldüğünü, edimler arası orantısızlık oluştuğunu, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği için geçerli olmadığını, davacıya ek ücret ödeyerek sözleşmeyi ayakta tutabilme imkanı verildiğini, ancak davacının kabul etmediğini, müvekkili şirketin sözleşmeyi feshetmek zorunda kaldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; taraflar arasındaki sözleşme resmi şekilde düzenlenmediğinden sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayanarak, sözleşmede kararlaştırılan hususların ifasının talep edilemeyeceği, ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince, her iki tarafın aldıklarını iade ile mükellef oldukları, dava konusu olayda ise davacının verdiklerini iade talebinde bulunmadığı, sözleşmenin hükümlerinin ifa edilmesi, sözleşmeye aykırı olarak talepte bulunulmasının haklı olmadığını tespitini, bu kabul edilmezse mahkemece ek ücretin ne kadar olacağının tespitini talep ettiği gerekçesiyle taleple bağlılık kuralı gereği davanın reddine karar verilmiş, hüküm süresi içerisinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 2016/9677 esas 2018/1232 karar sayılı 19/02/2018 tarihli ilamıyla onanmasına karar verilmiş, davacı vekili tarafından onama ilamına karşı kararın düzeltilmesi istenilmiştir.

Uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin niteliği ve sözleşme kapsamında davalı satıcının ek ücret isteme hakkının bulunup bulunmadığına ilişkindir.

6502 sayılı Tüketici Korunması Hakkındaki Kanunun 40. maddesinde “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi tanımlanmıştır. Bu maddeye göre; Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartına ilişkin 41. maddesinde ise; “(1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. (2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.” hükümleri getirilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 21/03/2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre; davalı adına kayıtlı arsada davalı tarafından yapılacak binadan net satış alanı 94,37 m2 bağımsız bölümün davacı tarafından taksitler halinde ödenmesi suretiyle satışına dair anlaşma yapıldığı, davalı-satıcının belirtilen süre ve şartlarda teslim etmeyi, davacı-alıcının da satış bedelini ödemeyi taahhüt ettiği görülmektedir.

Sözleşmenin imzalanmasında sonra, davalı-satıcı tarafından davacı-alıcıya gönderilen 14/08/2015 tarihli ihtarnamede; proje kapsamında gerçekleşen değişiklik nedeniyle satışa konu bağımsız bölümün alanında ciddi artış olduğu belirtilerek, 130.000,00 TL artış bedelinin ödenmesi veya yer değişikliği yapılması yönünde tercih hakkının kullanılması, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edildiği, davanın 18/08/2015 tarihinde açıldığı, yargılama sırasında davalı tarafından 01/09/2015 tarihli davacıya gönderilen ihtarname ile de, sözleşmenin feshedildiğinin beyan edildiği, davacı tarafından 02/09/2015 tarihli ihtarnameye cevabında ise sözleşmenin feshinin kabul edilmediğinin bildirildiği anlaşılmaktadır.

Davaya konu sözleşmenin, ön ödemeli konut satış sözleşmesi olduğu, noterden resmi şekilde yapılması zorunluluğu bulunmakla birlikte, noterde resmi şekilde yapılmadığı, ancak satıcının sonradan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını beyan ederek sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği TKHK m. 41/1. de belirlenmiştir. Bu kapsamda, taraflar arasındaki sözleşme noterde yapılmasa dahi geçersizliği yönünde değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır.

Aynı yöne ilişkin bağımsız bölüm satışlarına yönelik tescil davalarında dahi, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay ……… Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Davalı-satıcı sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceğine göre, proje değişikliğinden kaynaklı alan artışı nedeniyle ek ücret isteme hakkı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Açıklandığı üzere; 6502 sy. 41/2. maddesinde; satıcının, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemeyeceği belirtildiği, aynı zamanda ise taraflar arasında düzenlenen sözleşme hükümlerinin iki tarafça da kabul edildiği belirlenmektedir. Uyuşmazlık kapsamında, iki tarafın sözleşmedeki taahhütleri uyarınca öncelikle alan artışının ve artış yapılması halinde sorumluluklarının belirlenmesi, yasa ve sözleşme hükümlerine göre davalı-satıcının ek ücret talep edip edemeyeceğinin, talep edebilmesi halinde ise ücret miktarının tespit edilmesi gerekir.

O halde, mahkemece; taraflar arasında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği dikkate alınarak, tarafların sözleşmede belirtilen hak ve yükümlülükleri kapsamında sözleşmenin geçerliliğinin devam ettiği belirlenmekle, dosyanın uzman bilirkişi heyetine tevdi ile dava konusu bağımsız bölümün alanında değişikliğin belirlenmesi, ilgili yasa hükmü ve tarafların sözleşmedeki alan artışına ilişkin taahhütleri birlikte değerlendirilerek davalı-satıcının ek ücret isteme hakkı olup olmadığının, ek ücret isteme hakkı olduğu takdirde miktarının tespit edilerek oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, eksik araştırma ve incelemeye dayalı hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı tarafın karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 2016/9677 esas 2018/1232 karar sayılı 19/02/2018 tarihli onama kararının kaldırılarak, ……… 8. Tüketici Mahkemesi’nin 2015/2042 esas 2015/2061 karar sayılı 19/02/2018 tarihli kararının yukarıda açıklanan gerekçe ile BOZULMASINA, 20/12/2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/3286 E., 2018/13028 K. Sayılı Kararı Analizi

İncelenen kararda taraflar arasında 21.03.2015 tarihli, noterde düzenlenmemiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı tüketici, 94,37 m² net alanlı bağımsız bölümü 490.000 TL bedelle taksitle satın almıştır. Satıcı daha sonra proje değişikliği gerekçesiyle 130.000 TL ek ödeme talep etmiş ve aksi halde fesihle tehdit etmiştir.

Yerel mahkeme sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğuna hükmetmiş ve davayı reddetmiştir. Yargıtay ise bu yaklaşımı bozmuştur. Daire, TKHK md. 41/1 gereğince satıcının geçersizlik iddiasını tüketicinin aleyhine kullanamayacağını belirtmiş ve asıl uyuşmazlığın “alan artışı nedeniyle ek ücret talebinin hukuka uygun olup olmadığı” noktasında yoğunlaşması gerektiğini vurgulamıştır.

Kararda şu kritik tespitler yapılmıştır:

• Sözleşme, ön ödemeli konut satış vaadi niteliğindedir ve şekil eksikliğine rağmen satıcı geçersizlik ileri süremez.
• Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle alan değişikliğini, sözleşmedeki taahhütleri ve yasa hükümlerini birlikte değerlendirmelidir.
• Ek ücret hakkı varsa miktarı, sözleşmenin kurulduğu tarihteki m² birim fiyatı esas alınarak tespit edilmelidir.

Bu karar, tüketicilerin benzer durumlarda mahkemeye başvurarak hem sözleşmenin ayakta tutulmasını hem de haksız ek ücret talebinin önlenmesini mümkün kılmaktadır.