Müşteri Olmaması Sebebiyle Kira Sözleşmesi Feshedilebilir mi?

6NOVA Avukatlık Bürosu olarak, ticari kira hukuku alanında müvekkillerimize sunduğumuz uzman danışmanlık hizmetlerinde Yargıtay’ın emsal kararlarını yakından takip etmekteyiz. Bu kapsamda, müşteri olmaması sebebiyle kira sözleşmesi feshedilebilir mi? sorusu, özellikle alışveriş merkezlerinde (AVM) faaliyet gösteren tacir kiracılar tarafından sıkça yöneltilen kritik bir hukuki sorudur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 23 Ekim 2024 tarihli, 2023/4628 Esas ve 2024/3291 Karar sayılı kararı, tam da bu soruya net bir yanıt vermektedir. Karar, 5 yıl süreli yazılı kira sözleşmesiyle AVM içinde … (…) markasının bayiliğini işletmek amacıyla taşınmaz kiralayan tacir kiracının, günlük müşteri sayısının 20’yi geçmemesi, ilk aylardan itibaren zarar etmesi ve mağazanın mimari konumunun yetersizliği gerekçesiyle sözleşmeyi müşteri olmaması sebebiyle haklı feshettiğini ileri sürdüğü uyuşmazlığı ele almıştır. Kiracı, dekorasyon ve stok için yaklaşık 350.000 TL harcama yaptığını, ancak iş potansiyelinde iyileşme olmadığını belirterek fesih tespiti, kira borcunun bulunmadığının belirlenmesi ve maddi tazminat talep etmiştir.

Yargıtay, ilk derece ve istinaf mahkemesi kararlarını onayarak şu temel hükmü ortaya koymuştur: Müşteri olmaması sebebiyle kira sözleşmesi feshedilebilir mi? sorusunun yanıtı, sözleşme imzalandığı sırada mevcut olan fiziki ve ticari koşullarda “hayır”dır. Kira sözleşmesinin imzalanması anında var olan AVM mimarisi, yürüyen merdiven konumu ve müşteri potansiyeli gibi hususlar, sonradan ortaya çıkan bir durum olmadığından haklı fesih nedeni oluşturmaz. Tacir sıfatını taşıyan davacı, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 18. maddesi gereğince ticaretine ilişkin bütün işlemlerde “basiretli tacir” gibi davranmak zorundadır. Bu yükümlülük, kiralananın konumu, fiziki özellikleri ve ticari öngörü açısından gerekli inceleme ve değerlendirmeyi yapmayı zorunlu kılar.

Kararda ayrıca kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu masraflar detaylı şekilde incelenmiştir. Alınıp götürülemeyen ve kiraya veren tarafından benimsenen dekorasyon giderleri, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep edilebilir niteliktedir. Bilirkişi raporuna göre yıpranma payı düşüldükten sonra kalan faydalı masraf miktarı yaklaşık 40.408,73 TL olarak kabul edilmiş; ancak müşteri olmaması sebebiyle haklı fesih, borçsuzluk tespiti ve mahrum kalınan kâr talepleri reddedilmiştir.

Bu karar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddeleri ile Türk Ticaret Kanunu’nun 18. maddesinin birlikte yorumlanmasının önemli bir örneğidir. Müşteri olmaması sebebiyle kira sözleşmesi feshedilebilir mi? sorusu bağlamında, sözleşme öncesi mevcut risklerin ticari başarısızlığa yol açması, haklı fesih gerekçesi sayılamamaktadır. Tacir kiracılar açısından büyük önem taşıyan bu içtihat, kiralama aşamasında basiretli inceleme yapılmasının zorunluluğunu bir kez daha vurgulamaktadır.

2026 Güncel Durum ve Değişiklikler

2026 yılı itibarıyla kira hukuku alanında önemli bir gelişme yaşanmıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 14 Ekim 2025 tarihli ve 2025/4810 Karar sayılı ilamı, 12 Mart 2026 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu emsal karar ile Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde düzenlenen “çekilmezlik hali” (olağanüstü fesih) ilkesi, belirli süreli kira sözleşmelerinde de (konut ve çatılı işyeri ayrımı yapılmaksızın) uygulanabilir hale getirilmiştir. Artık kira ilişkisi taraflardan biri için nesnel olarak çekilmez hale gelmişse, yasal fesih bildirim süresine uyularak sözleşme süresi dolmadan fesih mümkündür.

Ancak bu yeni içtihat, müşteri olmaması sebebiyle kira sözleşmesi feshedilebilir mi? sorusuna doğrudan etki etmemektedir. Çünkü 2024 tarihli emsal kararımızda olduğu gibi, sözleşme imzalanması sırasında mevcut ve basiretli bir tacir tarafından öngörülebilir olan fiziki durumlar (AVM mimarisi, müşteri trafiği potansiyeli) “çekilmezlik hali” kapsamında olağanüstü fesih nedeni kabul edilmemektedir. Yargıtay’ın yerleşik uygulaması değişmeden devam etmekte; sözleşme öncesi risklerin sonradan keşfedilmesi hâlâ haklı fesih gerekçesi oluşturmamaktadır. Dolayısıyla 2024 kararı, 2026’da da ticari kira uyuşmazlıklarında referans niteliğini korumaktadır.

6NOVA Avukatlık Bürosu, AVM ve ticari işyeri kira sözleşmelerinden doğan müşteri olmaması sebebiyle kira sözleşmesi feshedilebilir mi? tarzı uyuşmazlıklarda, haklı fesih, tazminat, sebepsiz zenginleşme ve basiretli tacir yükümlülüğü konularında müvekkillerine stratejik hukuki destek sunmaktadır. Sözleşme müzakeresi aşamasında basiretli inceleme, risk analizi ve olası fesih senaryolarının önceden değerlendirilmesi, ticari kayıpları minimize etmenin en etkili yoludur.

Kararın tam metni aşağıda yer almaktadır. Benzer bir uyuşmazlık yaşıyorsanız veya kira sözleşmesi feshi konusunda profesyonel hukuki değerlendirme talep ediyorsanız, 6NOVA Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2023/4628 E. 2024/3291 K. 23.10.2024 K.T.

Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında imzalanan sözleşme ile dekorasyon sürecinin başlatıldığı taşınmaza ilişkin … (…) markasının bayiliğini işletmek amacıyla 5 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi imzalandığını, bir aylık dekorasyon süresinin sonunda iyi satış yapabileceği düşüncesiyle mağazaya yaklaşık 285.000,00 civarında ürün aldığını ve toplam 350.000,00 TL harcama yaptığını, ancak günlük gelen müşteri sayısının 20’yi geçmediğini ve daha ilk aylardan itibaren zarar etmeye başladığını, yanlış mimari nedeniyle mağazanın müşteriler tarafından görülme imkanı bulunmadığını, yapılan görüşmelerde davalının iyileştirici işlemlerde bulunacağına dair vaatlerde bulunmasına rağmen mevcut durumda ve iş potansiyelinde herhangi bir gelişme olmadığını ileri sürerek, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti ile fesih nedeniyle davalıya kira ve diğer giderler adı altında herhangi bir borcu bulunmadığının tespitini uğradığı zararlar ile mahrum kaldığı kâra ilişkin şimdilik 1.000,00 TL maddi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haklı olarak feshedildiği iddiası ile tazminat istemine ilişkindir.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ KARARI

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

EK KARAR TARİHİ: 22.12.2020

İLK DERECE MAHKEMESİ: Büyükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2016/308 E., 2020/642 K.

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında imzalanan sözleşme ile dekorasyon sürecinin başlatıldığı taşınmaza ilişkin … (…) markasının bayiliğini işletmek amacıyla 5 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi imzalandığını, bir aylık dekorasyon süresinin sonunda iyi satış yapabileceği düşüncesiyle mağazaya yaklaşık 285.000,00 civarında ürün aldığını ve toplam 350.000,00 TL harcama yaptığını, ancak günlük gelen müşteri sayısının 20’yi geçmediğini ve daha ilk aylardan itibaren zarar etmeye başladığını, yanlış mimari nedeniyle mağazanın müşteriler tarafından görülme imkanı bulunmadığını, yapılan görüşmelerde davalının iyileştirici işlemlerde bulunacağına dair vaatlerde bulunmasına rağmen mevcut durumda ve iş potansiyelinde herhangi bir gelişme olmadığını ileri sürerek; sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti ile fesih nedeniyle davalıya kira ve diğer giderler adı altında herhangi bir borcu bulunmadığının tespitini uğradığı zararlar ile mahrum kaldığı kâra ilişkin şimdilik 1.000,00 TL maddi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının tacir olup basiretli davranma yükümlülüğü bulunduğunu, iş yerini kiralarken mimari projesine uygun olarak yapılan ve 03.11.2011 tarihinde iskanı alınan AVM’nin içinde bulunan yürüyen merdivenlerin konumunu, kiralanana herhangi bir etkisi olup olmadığını bilebilecek konumda olduğunu, mevcut yazılı sözleşme haricinde tarafından verilen herhangi bir taahhüt bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleri ve davacının tacir olduğu nazara alındığında, kiralanandaki fiziki durumların sözleşmenin imzalanması sırasında mevcut olduğundan bahisle davacı tarafından kira sözleşmesinin haklı nedenle feshinin mümkün olmadığı, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarih itibarıyla bedellerinin yıpranma payı düşülmek suretiyle isteyebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, taleple bağlı kalınarak 1.000,00 TL tazminatın sebepsiz zenginleşme gereğince davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; eksik ve hatalı hüküm kurulduğunu, delillerinin değerlendirilmediğini, davalı kiraya verenin AVM’nin fiziksel yapısının değiştirileceği yönünde vaatlerde bulunarak müvekkilinin iradesini sakatladığı hususunun tanık beyanlarıyla ispatlandığını, öncelikle bu sebeple müvekkilinin kira sözleşmesini haklı nedenlerle feshettiğinin kabulü gerektiğini, bilirkişilerce taşınmaza yapılan faydalı masrafların yıpranma payı hariç 40.408,73 TL olduğunun belirtildiği, rapora itirazları dikkate alınmadan ıslah harcı yatırılmadığı gerekçesiyle karar verilmesinin hatalı olduğunu, ıslah hususunda taraflarına kesin süre verilmediğini ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; davacının tacir olduğunu, davacı tarafından yapılan dekorasyonların sökülüp götürülmesinin mümkün olduğunu, davanın tümden reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı kiracı tarafça haklı fesih sebebi olarak ileri sürülen hususların kira sözleşmesinin imzalanması sırasında mevcut olduğu, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ortaya çıkan durumlar olmadığı, tacir olan davacının basiretli davranması gerektiği, iş yerinin konumu ve müşteri potansiyeli hususunda ticari öngörüsü bulunması gerektiği, kira sözleşmesinin imzalanması sırasında mevcut olan fiziki durumların, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) ilgili maddelerinde düzenlenen sözleşmenin feshi için haklı sebep oluşturamayacağı, ancak davacı tarafından yapılan dekorasyondan faydalı ve zorunlu olanlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebileceği, 04.03.2019 havale tarihli ek bilirkişi raporunda belirtildiği üzere, davacı tarafça yapılan toplam faydalı masrafların yıpranma payı hariç olmak üzere 40.408,73 TL olduğu, davalı tarafından faydalı masrafların benimsendiği anlaşıldığından, yıpranma bedeli düşüldükten sonra kalan miktardan sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince davalı tarafın sorumlu olduğu, ancak dava değerinin 1.000,00 TL olarak belirlendiği, davacının kira sözleşmesini haklı nedenle feshi, borçlu olmadığının tespiti ve mahrum kalınan kâra ilişkin taleplerinini ise haklı nedenle fesih olmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle; taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlayarak, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haklı olarak feshedildiği iddiası ile tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Kanun’un 299 ve devamı maddeleri,

2. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 18 inci maddesi.

Değerlendirme

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye ve özellikle kira sözleşmesinin imzalanması sırasında mevcut olan fiziki durumların sözleşmenin feshi için haklı sebep oluşturamayacak olmasına, davacı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu masraflardan alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilecek bulunmasına, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olmasına, davanın belirsiz alacak davası olduğu ve son celse davacının zarar hesabı konusunda yeniden bilirkişi incelemesi yapılması yönündeki talebinin ara kararla reddedilerek açık yargılamaya devam olunduğu ve akabinde davacı tarafça davanın kabul edilmesi yönündeki beyanının zapta geçirilmiş bulunmasına, bu haliyle İlk Derece Mahkemesince taleple bağlı kalınarak karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.