Adres
Gürsu Mah. Erdoğan Konutları B1 Blok
Konyaaltı/Antalya
Görüşme Bilgisi
Görüşmeler randevu ile gerçekleştirilmektedir.
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşların kiracı ile kendi paylarına özgü kira bedeli protokolü imzalaması, gayrimenkul hukuku ve kira uyuşmazlıklarında sık karşılaşılan kritik bir konudur. Ortak mülkiyet sahipleri arasında kira gelirlerinin paylaşımı, bağımsız anlaşma özgürlüğü ve protokolün diğer paydaşları bağlayıp bağlamadığı hususu, hem mülk sahiplerini hem de kiracıları doğrudan etkileyen pratik sorunlar yaratmaktadır. Bu alanda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 24.06.2014 tarihli ve 2013/16103 Esas, 2014/8305 Karar sayılı ilamı, emsal niteliğinde olup paydaşların yetki sınırlarını net bir şekilde belirlemiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 688 ve devamı maddelerinde düzenlenen paylı mülkiyet rejiminde her paydaş, kendi payı üzerinde belirli tasarruf haklarına sahiptir. Taşınmazın tamamının kiraya verilmesi veya mevcut kira sözleşmesinin feshi için TMK md. 691 uyarınca pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması zorunludur. Ancak kira bedelinin tespiti ve paya özgü düzenlemelerde durum farklıdır. Kira parası bölünebilir bir nitelik taşıdığından, her paydaş kendi payına yönelik olarak kiracı ile bağımsız şekilde kira bedeli belirleyebilir veya mevcut bedeli değiştirebilir. Bu tür anlaşmalar, sözleşmenin nispilik ilkesi gereği yalnızca protokol taraflarını bağlar ve diğer paydaşları etkilemez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin söz konusu kararında incelenen olay, İzmir’de bulunan bir bağımsız bölümün paylı mülkiyetine ilişkindir. Davacı paydaş, diğer paydaşların kiracı ile imzaladığı 16.05.2011 tarihli protokolle aylık kira bedelini kendi payları için artırdığını ve fazladan tahsil edilen tutarın (3.300 TL) payı oranında kendisine ödenmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi davayı kısmen kabul etmişken Yargıtay, protokolün yalnızca taraflarını bağladığını ve davacıyı kapsamadığını belirterek hükmü bozmuştur.
Kararın gerekçesinde açıkça vurgulandığı üzere, paydaşlar kiracı ile kendi paylarına yönelik kira bedeli protokolü yapma yetkisine sahiptir. Bu protokol, kira tespit davası açma hakkının doğal bir uzantısıdır ve diğer paydaşlardan bağımsızdır. Protokole taraf olmayan paydaş, bu düzenlemeyle bağlı tutulamaz; fazladan tahsil edilen bedel otomatik olarak paylaştırılmaz. Yargıtay, “kira parasının bölünebilir nitelikte olması” nedeniyle paydaşların serbestçe anlaşabileceğini ve protokolün nispilik ilkesi uyarınca yalnızca imza atanları bağlayacağını hükme bağlamıştır. Bu yaklaşım, paylı mülkiyetteki yönetim ve tasarruf kurallarını (TMK md. 691) korurken, bireysel pay özgürlüğünü de güvence altına almaktadır.
Bu içtihat, özellikle miras yoluyla paylaşılan veya birden fazla malikin bulunduğu taşınmazlarda büyük önem taşımaktadır. Paydaşlar, kira gelirlerini optimize etmek için kendi payları açısından kiracı ile ayrı protokol imzalayabilirken, bu anlaşmanın diğer paydaşların haklarını ihlal etmediğini bilmelidir. Kiracılar açısından ise, paydaşlarla yapılan ayrı protokollerin yalnızca ilgili payı kapsadığı ve genel kira ilişkisini etkilemediği unutulmamalıdır. Karar, kira uyuşmazlıklarında hukuki güvenliği artırarak uzun süreli kira sözleşmelerinde olası itirazları önlemektedir.
6NOVA Avukatlık Bürosu olarak, paylı mülkiyet, kira hukuku ve Yargıtay içtihatları konusunda uzmanlaşmış ekibimizle müvekkillerimize kapsamlı danışmanlık sunuyoruz. Benzer uyuşmazlıklarda protokol hazırlanması, kira bedeli tespiti veya paylaşım taleplerinde etkili hukuki stratejiler geliştiriyoruz.
Aşağıda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2013/16103 E. 2014/8305 K. sayılı kararının tam metni yer almaktadır:
MAHKEMESİ: İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR
Dava, taşınmaz paydaşlarından bir kısmını teşkil eden davalıların kiracı ile kendi paylarına yönelik olarak yaptıkları kira sözleşmesi dolayısıyla tahsil ettikleri tutarların davacı paydaşa payı oranında ödenmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davalı kiracıya yönelik açılan davanın reddine, davalı paydaşlar yönünden ise kabulü ile 3.300 TL bedelin davalı paydaşlardan müteselsilen tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince;Davacı vekili dava dilekçesinde; davaya konu 2 nolu bağımsız bölüme yönelik olarak müvekkili ile davalı … Ltd. Şti. arasında 15.02.2007 tarihli kira sözleşmesi akdedildiğini, kesinleşen yargı kararı ile (Kadıköy 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/307esas-343 karar) taşınmazda pay sahibi olan davalılar özgür K..ve G.. K..’ın müvekkili ile davalı şirket arasında imzalanan kira sözleşmesine icazet vermek suretiyle taraf olduklarını, verilen bu icazet uyarınca aylık 700 USD olan kira bedelinden 175 USD’nin payı oranında davalı Ö.. K..’a ve 175 USD’nin payı oranında davalı G.. K..’a ödenmesi gerekirken, davalıların kiracı ile yaptıkları ayrı bir protokol nedeniyle daha fazla bir tutarın davalılara ödendiğini, davalı paydaşların kiracı ile imzaladıkları protokol sonucu aylık 700 USD kira bedelinin ¼ payına düşen 175’şer USD’den daha fazla olacak şekilde kira ücreti almalarının doğru olmayıp, 2012/Ağustos ve Eylül ayları için davalılara fazladan ödenen 3.300 TL nin tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalılar vekili; davacının daha önceki dönemde tahsil ettiği kira paralarına yönelik olarak ecrimisil davası açtıklarını bu davanın eldeki dava yönünden bekletici mesele yapılması gerektiğini, kiracı ile yapılan protokolün davalıların payına yönelik olduğunu belirterek davanın reddini istemişlerdir. Mahkemece davalı kiracı hakkında açılan davanın reddine, davalı paydaşlara yönelik açılan davanın ise müşterek mülkiyete tabi bir taşınmazda hisselerin birbirinden bağımsız olarak kiraya verilemeyeceği, her paydaşın doğal ve hukuki semerelerden payı oranında yararlanma hakkı bulunduğu gerekçesi ile kabulüne ve davalılarca fazladan tahsil edilen 3.300 TL’nin taleple bağlı kalınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
Davaya konu 2 nolu bağımsız bölüm tapuda davacı O..K.. adına kayıtlı iken kesinleşen yargı karı ile (Kadıköy 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/307 esas ve 2007/343 sayılı kararı) ¼ payının davalı S.. Ö.. K.., ¼ payının davalı A.. G.. K.. adına tesciline karar verilmiştir. Davalı Kahvebahane Tur. Ltd Şti ise 15.02.2007 tarihli sözleşme ile davacının kiracısı konumundadır. Sözleşmede kira bedeli 700 USD olarak belirlenmiştir. Taşınmazda sonradan pay sahibi olan davalılar davacı ile kiracı arasında imzalanan sözleşmeye16.05.2011 tarihli protokol ile icazet vermişlerdir. Protokolde ayrıca davacının yaptığı kira akdinden bağımsız olarak 01.06.2011 tarihinden itibaren kiracının ¼ hisse karşılığı davalılara 1.500’er TL kira bedeli ödeneceği kararlaştırılmıştır. Varılan bu kararlaştırma doğrultusunda kiracı tarafından davalılara 01.06.2011 tarihinden itibaren her ay için 1.500’er TL ödenmiş, yenilenen dönemlerde ise sözleşmeye uygun artışlar yapılmıştır. Davacı, davalıların icazet verdikleri sözleşme dışında kira bedeli belirleyemeyeceklerini, aksi durumda fazla yapılan ödemenin payı oranında paydaşlar arasında bölüştürülmesi gerektiğinden bahisle işbu davayı açmıştır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık taşınmazda sonradan hak sahibi olan paydaşların icazet verdikleri kira sözleşmesindeki bedel dışında kiracı ile ayrıca bir bedel kararlaştırıp kararlaştıramayacakları noktasında toplanmaktadır. Kira parası bölünebilir nitelikte olduğundan paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda her bir paydaş kendi payına yönelik olarak kira tespit davası açabileceği gibi bu konuda kiracı ile uzlaşmaya vararak diğer paydaşlardan bağımsız şekilde kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Kira parasının belirlenmesi konusunda paydaşların kendi paylarına yönelik olarak kiracı ile yaptıkları anlaşma sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği ancak taraflar açısından hüküm ifade eder. Somut olay bu çerçeveden ele alındığında davalı paydaşların kira bedelinin kendi paylarına yönelik olarak belirlenmesi konusunda kiracı ile yaptıkları 16.05.2011 tarihli protokol geçerli olup tarafları yönünden bağlayıcıdır. Davacının tarafı olmadığı söz konusu protokole göre davalılara işbu davayı yöneltmesi mümkün değildir. Bu itibarla davanın reddi gerekirken hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde kabul kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ
Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 24.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.