Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye: 2026 Güncel Rehber

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği hukuki bir belgedir. Bu belge, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Maddeye göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Tahliye taahhütnamesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan genel kısıtlamalara istisna teşkil eden önemli bir araçtır. Kiraya veren açısından hızlı ve etkili tahliye imkanı sunarken, kiracı açısından ise ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Bu nedenle belgenin geçerliliği kanun ve Yargıtay içtihatları ile sıkı şartlara bağlanmıştır.

6NOVA Avukatlık Bürosu olarak, 2026 itibarıyla güncel mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında hazırladığımız bu rehberde; tahliye taahhütnamesinin tanımı, geçerlilik şartları, icra takibi ve tahliye davası süreçlerini detaylı olarak ele alacağız. Hem kiraya veren hem de kiracı açısından pratik bilgiler ve riskleri minimize edecek hukuki yaklaşımlar sunacağız.

Tahliye Taahhütnamesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltma iradesini yazılı olarak ortaya koyduğu, kira sözleşmesinden bağımsız bir belgedir. TBK m. 352/1 uyarınca bu taahhüt ancak kiralananın fiili tesliminden sonra verilebilir.

Belge, kiracının kanuni korumadan feragati niteliğindedir. Bu sebeple geçerliliği, şekil ve esas şartlara sıkı sıkıya bağlıdır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları (2026 Güncel)

Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki şartların hepsinin birlikte gerçekleşmesi zorunludur:

1. Yazılı Şekil Şartı
   Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır. Noter onaylı (düzenleme veya tasdik) olması zorunlu değildir; adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak Noter’den alınan tahliye taahhütnamesi alınması, ileride yasal zorluk yaşanmaması adına tavsiye edilmektedir. Zira, Noter onaylı (düzenleme veya tasdik) tahliye taahhütnamesinde kiracı, imzaya itiraz yapamayacağından buna dayalı dava, genel mahkemeler olan Sulh Hukuk Mahkemesinde değil; özel yetkili İcra Hukuk Mahkemeleri görevli olacaktır. İcra Hukuk Mahkemelerinde görülen İtirazın Kaldırılması davaları ise sınırlı konularda inceleme yapılabildiğinden çok daha hızlı sonuçlanmaktadır. Adi yazılı belgede kiracı imzayı inkar ederse, kiraya veren doğrudan icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyemez; genel yetkili mahkemeler olan Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali ve Tahliye Davası açmalıdır. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen davada, itiraz konularının daha geniş olması ve mahkemelerin yoğunluğunun daha fazla olması sebebiyle süreç daha uzun olabilecektir.
2. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmesi
   En kritik şartlardan biridir. Taahhüt, kiralananın kiracıya fiilen teslim edildiği tarihten sonra (en az bir gün sonra) düzenlenmelidir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya öncesinde verilen taahhütler geçersizdir. Yargıtay, kira ilişkisi kurulduktan sonra imzalanan taahhütleri, kiracının serbest iradesinin ürünü kabul etmektedir. Teslim; anahtarın verilmesi veya kiracının taşınmazı kullanmaya başlaması şeklinde gerçekleşir.
3. Tahliye Tarihinin Belirli ve Kesin Olması
   Taahhütnamede tahliye tarihi gün, ay ve yıl olarak açıkça belirtilmelidir. “Kira sözleşmesinin bitiminde”, “başka ev bulduğumda” veya “iş değişikliğinde” gibi belirsiz ifadeler taahhüdü geçersiz kılar. Tarihin belirlenebilir olması (örneğin “Mayıs ayının ikinci Pazartesi günü”) Yargıtay tarafından kabul edilmekle birlikte, en güvenli yol net tarih yazmaktır.
4. Kiracı (veya Yetkili Vekili) Tarafından İmzalanması
   Taahhüt bizzat kiracı tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracı varsa tümünün imzası zorunludur. Vekil aracılığıyla imza mümkündür; ancak vekaletnamede “tahliye taahhüdü verme yetkisi” özel olarak ve noter onaylı olarak belirtilmelidir. Genel vekaletname yeterli değildir.
5. Kiracının Serbest İradesi ile (İrade Bozukluğu Olmaksızın) Verilmesi
   Yanılma, aldatma veya korkutma (manevi cebir) altında verilen taahhütler geçersizdir. Kiracı bu iddiayı ispat etmekle yükümlüdür. Yargıtay, “boş imza” veya “tarih sonradan dolduruldu” itirazlarında somut delil (aynı kuvvet ve mahiyette belge) aramaktadır.
6. Kiraya Verene Ulaştırılması
   Taahhüt kiraya verene ulaşmış olmalıdır. Noter tebliği, iadeli taahhütlü posta veya elden teslimatla sağlanır. Ulaştırma yapılmazsa taahhüt hüküm doğurmaz.

Ek Önemli Husus: Taahhüt, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda eş rızası aranabilir; aksi halde taahhüt tartışmalı hale gelebilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi (İlamsız Tahliye)

Kiraya veren, dava açmadan en hızlı tahliyeyi icra yoluyla gerçekleştirebilir. Bu süreç İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 272 ve devamı maddelerine tabidir.

• Takip Talebi Süresi: Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurulmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.
• İşlem Akışı: İcra dairesi tahliye emri (Örnek No: 14) düzenler ve kiracıya tebliğ eder. Kiracı tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz olmazsa takip kesinleşir ve kiracı 15 gün içinde taşınmazı boşaltmak zorundadır. Boşaltmazsa zorla tahliye uygulanır.
• İtiraz ve İtirazın Kaldırılması/İptali: Kiracı imzaya, tarihe, irade bozukluğuna veya taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalandığına itiraz edebilir. Noterli taahhütte veya imzası inkar edilmeyen adi yazılı belgede İcra Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması mümkündür (İİK m. 275). Aksi halde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılır.
• Taraflar: Birden fazla kiraya veren veya kiracı varsa zorunlu takip/dava arkadaşlığı uygulanır. Mirasçılar birlikte hareket etmelidir.

İcra takibi, dava sürecine göre daha hızlı ancak itiraz riski taşır.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası

Kiraya veren, icra takibi başlatmak yerine doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu yol daha güvenli ancak süre açısından daha uzundur.

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetki, kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
• Dava Süresi: Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür. TBK m. 353 uyarınca önceden yazılı bildirimle süre bir kira yılı uzatılabilir.
• Davanın Niteliği ve Sonucu: Dava tespit niteliğindedir; kira sözleşmesi feshedilir ve tahliye hükmü verilir. İcra takibine göre itirazın iptali aşaması gerekmez.
• Taraflar: Kiraya veren ve kiracı (veya kiracılar) davanın taraflarıdır. Zorunlu dava arkadaşlığı kuralları geçerlidir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Yargıtay Yaklaşımı (2026 Güncel)

Yargıtay kararları, tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini titizlikle incelemektedir. Öne çıkan hususlar:

• Kira sözleşmesinden bir gün sonra imzalanan taahhütler serbest irade eseri kabul edilir.
• Tarih kısmının sonradan doldurulması iddiası, aynı kuvvet ve mahiyette delille ispatlanmalıdır.
• İmzası inkâr edilen adi yazılı taahhütte icra mahkemesi itirazın kaldırılması talebini reddeder; yargılama gerektirir.
• Birden fazla kiracıda tüm imzalar yoksa tahliye kararı verilemez.

Sık yapılan hatalar: Taahhüdü sözleşme ile aynı tarihte aldırmak, tahliye tarihini belirsiz bırakmak, vekaletnamede özel yetkiyi belirtmemek ve bir aylık süreyi kaçırmaktır. Bu hatalar tahliye hakkının kaybedilmesine yol açar.

Sonuç ve Öneri

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, kira hukukunun en etkili ancak en riskli yollarından biridir. 2026 itibarıyla TBK ve İİK hükümlerinde temel bir değişiklik olmamakla birlikte, Yargıtay içtihatları her somut olayı kendi şartları içinde değerlendirmektedir. Kiraya verenler haklarını zamanında ve usulüne uygun kullanmazsa, kiracılar ise geçersiz taahhütlere karşı savunma hakkını etkili biçimde ileri sürmezse ciddi mağduriyetler yaşanabilir.

Bu süreçte hem kiraya veren hem de kiracı açısından en doğru adımı atmak için alanında uzman bir avukatla çalışmak büyük önem taşır. 6NOVA Avukatlık Bürosu, kira hukuku ve tahliye davalarında edindiği geniş deneyimle müvekkillerine hızlı, etkili ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır.

Tahliye taahhütnamesi, icra takibi veya tahliye davası konusunda hukuki danışmanlık almak isterseniz, 6NOVA Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz. Uzman ekibimiz, dosyanızı inceleyerek size özel strateji oluşturacaktır.

Bu makale bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye yerine geçmez. Güncel durumunuz için lütfen avukatınıza danışınız.